Implicazioni fiscali dei pacchetti di differimento dell’affitto-Seward & Kissel LLP

In reazione alla situazione COVID-19, i proprietari e gli inquilini stanno iniziando a discutere i pacchetti di differimento dell’affitto. In genere, questi pacchetti comportano la modifica del contratto di locazione esistente per prevedere un differimento in affitto per aprile, maggio e giugno di 2020, con un rimborso degli importi differiti che si verificano su un certo numero di mesi successivi durante il periodo di locazione rimanente. Ci può, tuttavia, essere una conseguenza fiscale inaspettata per entrambi i proprietari e gli inquilini a seconda di come questi pacchetti di differimento sono strutturati. Questo avviso ha lo scopo di rendere i nostri clienti consapevoli della Sezione 467 dell’Internal Revenue Code e fornire una comprensione di base di quali tipi di pacchetti di differimento potrebbero innescare conseguenze fiscali inaspettate ai sensi della Sezione IRC 467.

Per semplificare la nostra discussione, esaminiamo un ipotetico contratto di locazione con una durata di 5 anni (dal 2020 al 2024), con un singolo pagamento di affitto di $100 all’anno che è allocabile a ogni anno (il che significa che $100 è attribuibile al contratto di locazione dello spazio ogni anno, indipendentemente da quando viene effettivamente pagato). Nell’ambito di un tipico contratto di locazione commerciale, con ogni pagamento di $100 dovuto il 1 ° gennaio (o se i pagamenti mensili fossero dovuti il primo giorno di ogni mese durante quell’anno) questo contratto di locazione tipico non sarebbe considerato un “Contratto di noleggio della Sezione 467” (discusso di seguito) e, pertanto, non sarebbe soggetto alla Sezione IRC 467.

L’IRC 467 (d)(1) (A) definisce una “Sezione 467 Contratto di locazione” come un contratto di locazione “in base al quale vi è almeno un importo attribuibile all’uso di beni durante un anno civile che deve essere pagato dopo la chiusura dell’anno civile successivo all’anno civile in cui si verifica tale uso “. IRC 467 (d) (1) (A), enfasi aggiunta.

Se il nostro ipotetico contratto di locazione fosse stato modificato in modo che nessun pagamento di affitto fosse dovuto per l’anno 1, ma was 200 era dovuto per l’anno 2 (con due 100 dovuti per ogni anno successivo 3, 4 e 5), allora il contratto di locazione modificato non sarebbe considerato un “Contratto di noleggio della Sezione 467” e, pertanto, non sarebbe La ragione di ciò è che l’importo differito nell’anno 1 è stato rimborsato nell’anno 2.

Se, tuttavia, il nostro ipotetico contratto di locazione fosse modificato in modo che nessun pagamento di affitto fosse dovuto per l’anno 1 e nessun pagamento di affitto fosse dovuto per l’anno 2, ma was 300 erano dovuti per l’anno 3 (con due 100 dovuti per ogni anno successivo 4 e 5), allora il contratto di locazione modificato sarebbe considerato un “Contratto di locazione della Sezione 467” e, pertanto, sarebbe soggetto alla Sezione IRC 467. La ragione di ciò è che l’importo differito nell’anno 1 è stato rimborsato nell’anno 3, non nell’anno 2.

Mentre questo esempio semplificato aiuta a dimostrare cosa cercare, sappiamo che ogni contratto di locazione e ogni pacchetto di differimento dell’affitto potrebbero non prestarsi a una valutazione così chiara. Ma se il pacchetto di differimento dell’affitto contemplato prevede che l’affitto pagabile nel 2020 venga differito e rimborsato in tutto o in parte dopo il 2021, incoraggiamo i nostri clienti a discutere qualsiasi pacchetto di differimento dell’affitto con il loro commercialista o con uno dei nostri avvocati di Seward e Kissel per determinare se la sezione IRC 467 è attivata e, in caso affermativo, quali sarebbero le conseguenze fiscali.

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