Incidences fiscales des forfaits de report de loyer – Seward & Kissel LLP

En réaction à la situation de COVID-19, les propriétaires et les locataires commencent à discuter des forfaits de report de loyer. En règle générale, ces forfaits impliquent la modification du bail existant pour prévoir un report du loyer pour avril, mai et juin 2020, avec un remboursement des montants reportés sur un certain nombre de mois suivants pendant la durée restante du bail. Il peut toutefois y avoir des conséquences fiscales inattendues pour les propriétaires et les locataires, selon la structure de ces forfaits de report. Cette alerte vise à informer nos clients de l’article 467 de l’Internal Revenue Code et à leur fournir une compréhension de base des types de forfaits de report qui entraîneraient des conséquences fiscales inattendues en vertu de l’article 467 de l’IRC.

Pour simplifier notre discussion, nous examinons un bail hypothétique d’une durée de 5 ans (2020 à 2024), avec un seul paiement de location de 100 $ par année qui est attribuable à chaque année (ce qui signifie que 100 $ est attribuable à la location de l’espace chaque année, peu importe le moment où il est réellement payé). Dans le cadre d’un bail commercial type, chaque paiement de 100 $ étant dû le 1er janvier (ou si les paiements mensuels étaient dus le premier jour de chaque mois au cours de cette année), ce bail type ne serait pas considéré comme un  » Contrat de location en vertu de l’article 467  » (discuté ci-dessous) et, par conséquent, il ne serait pas assujetti à l’article 467 du CEI.

IRC 467(d)(1)(A) définit un  » Contrat de location à l’article 467  » comme un bail  » en vertu duquel il y a au moins un montant pouvant être alloué à l’utilisation d’un bien au cours d’une année civile qui doit être payé après la clôture de l’année civile suivant l’année civile au cours de laquelle une telle utilisation a lieu ». IRC 467(d)(1)(A), soulignement ajouté.

Si notre bail hypothétique était modifié de sorte qu’aucun paiement de loyer n’était dû pour l’année 1, mais que 200 $ étaient dus pour l’année 2 (avec 100 due dus pour chaque année 3, 4 et 5 subséquente), le bail modifié ne serait pas considéré comme un  » Contrat de location en vertu de l’article 467″ et, par conséquent, il ne serait pas assujetti à l’article 467 du CEI. La raison en est que le montant reporté au cours de l’année 1 a été remboursé au cours de l’année 2.

Si, toutefois, notre bail hypothétique était modifié de sorte qu’aucun paiement de loyer n’était dû pour l’année 1 et qu’aucun paiement de loyer n’était dû pour l’année 2, mais que 300 $ étaient dus pour l’année 3 (avec 100 due dus pour chaque année 4 et 5 subséquente), alors le bail modifié serait considéré comme un  » Contrat de location en vertu de l’article 467″ et, par conséquent, il serait assujetti à l’article 467 du CEI. La raison en est que le montant reporté à l’année 1 a été remboursé à l’année 3, et non à l’année 2.

Bien que cet exemple simplifié aide à démontrer ce qu’il faut rechercher, nous savons que chaque bail et chaque paquet de report de loyer peuvent ne pas se prêter à une évaluation aussi claire. Mais si le forfait de report de loyer envisagé implique que le loyer payable en 2020 soit reporté et remboursé en tout ou en partie après 2021, nous encourageons nos clients à discuter de ce forfait de report de loyer avec leur comptable ou avec l’un de nos avocats chez Seward et Kissel pour déterminer si l’article 467 du CEI est déclenché et, dans l’affirmative, quelles seraient les conséquences fiscales.

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