Steuerliche Auswirkungen von Mietstundungspaketen – Seward & Kissel LLP

Als Reaktion auf die COVID-19-Situation beginnen Vermieter und Mieter, Mietstundungspakete zu diskutieren. In der Regel beinhalten diese Pakete die Änderung des bestehenden Leasingverhältnisses, um eine Stundung der Miete für April, Mai und Juni 2020 vorzusehen, wobei eine Rückzahlung der aufgeschobenen Beträge über mehrere nachfolgende Monate während der verbleibenden Leasinglaufzeit erfolgt. Es kann jedoch zu unerwarteten steuerlichen Konsequenzen für Vermieter und Mieter kommen, je nachdem, wie diese Stundungspakete strukturiert sind. Diese Warnung soll unsere Kunden auf Abschnitt 467 des Internal Revenue Code aufmerksam machen und ein grundlegendes Verständnis dafür vermitteln, welche Arten von Stundungspaketen unerwartete steuerliche Konsequenzen nach IRC-Abschnitt 467 auslösen würden.

Um unsere Diskussion zu vereinfachen, untersuchen wir einen hypothetischen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren (2020 bis 2024) mit einer einmaligen Mietzahlung von 100 USD pro Jahr, die jedem Jahr zugewiesen werden kann (was bedeutet, dass 100 USD dem Mietvertrag des Raums zuzurechnen sind jedes Jahr, unabhängig davon, wann es tatsächlich bezahlt wird). Bei einem typischen gewerblichen Mietvertrag mit jeder Zahlung von 100 USD, die am 1. Januar fällig ist (oder wenn monatliche Zahlungen am ersten Tag eines jeden Monats in diesem Jahr fällig wären), wird dieser typische Mietvertrag nicht als „Mietvertrag nach Abschnitt 467“ betrachtet (siehe unten) und unterliegt daher nicht dem IRC-Abschnitt 467.

IRC 467 (d)(1)(A) definiert einen „Mietvertrag nach Abschnitt 467“ als einen Mietvertrag, „bei dem mindestens ein Betrag für die Nutzung von Immobilien während eines Kalenderjahres zur Verfügung steht, der nach dem Ende des Kalenderjahres zu zahlen ist, das auf das Kalenderjahr folgt, in dem eine solche Nutzung stattfindet „. IRC 467 (d)(1)(A), Hervorhebung hinzugefügt.

Wenn unser hypothetischer Mietvertrag so geändert wurde, dass für Jahr 1 keine Mietzahlung fällig war, sondern 200 USD für Jahr 2 (mit 100 USD für jedes nachfolgende Jahr 3, 4 und 5), dann würde der geänderte Mietvertrag nicht als „Mietvertrag nach Abschnitt 467“ betrachtet und unterliegt daher nicht dem IRC-Abschnitt 467. Der Grund dafür ist, dass der in Jahr 1 aufgeschobene Betrag in Jahr 2 zurückgezahlt wurde.

Wenn jedoch unser hypothetischer Mietvertrag so geändert wurde, dass für Jahr 1 keine Mietzahlung und für Jahr 2 keine Mietzahlung fällig war, sondern 300 USD für Jahr 3 (mit 100 USD für jedes nachfolgende Jahr 4 und 5), dann würde der geänderte Mietvertrag als „Mietvertrag nach Abschnitt 467“ betrachtet und unterliegt daher IRC-Abschnitt 467. Der Grund dafür ist, dass der im Jahr 1 aufgeschobene Betrag im Jahr 3 und nicht im Jahr 2 zurückgezahlt wurde.

Während dieses vereinfachte Beispiel zeigt, worauf zu achten ist, wissen wir, dass sich jeder Mietvertrag und jedes Mietstundungspaket möglicherweise nicht für eine so klare Bewertung eignen. Wenn das in Betracht gezogene Mietstundungspaket jedoch beinhaltet, dass die im Jahr 2020 zu zahlende Miete nach 2021 ganz oder teilweise aufgeschoben und zurückgezahlt wird, empfehlen wir unseren Kunden, ein solches Mietstundungspaket mit ihrem Buchhalter oder einem unserer Anwälte bei Seward und Kissel zu besprechen, um festzustellen, ob IRC Section 467 ausgelöst wird und wenn ja, welche steuerlichen Konsequenzen dies hätte.

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